Aste Immobiliari di Berlino (Cosa e come funziona?)

Anche in Germania, come in Italia, è possibile partecipare a delle aste per aggiudicarsi degli immobili a costi convenienti. In questa puntata ci dedicheremo proprio ad esaminare il mondo delle aste immobiliari berlinesi.


Sostanzialmente non si differenziano dalle altre aste immobiliari. Si tratta di aste dove vengono messi in vendita immobili di proprietari che hanno contratto debiti nei confronti di terzi, offrendo a garanzia questi beni. Le case all’asta a Berlino si possono comprare tramite Tribunale, dunque aste giudiziarie, dove si trovano immobili provenienti anche da banche creditrici (aste fallimentari).


ASTE GIUDIZIARIE :COME SI SVOLGONO


Sono aperte ad investitori privati e rappresentano una buona occasione di investimento per medi e piccoli risparmiatori che ricorrono a questa procedura per acquistare un immobile da destinare a prima casa. Vengono indette dal Tribunale ed il valore di mercato degli immobili viene stabilito da un perito nominato dall’autorità giudiziaria. La perizia rappresenta il prezzo indicativo della base d’asta, anche se non è vincolante. Le udienze delle aste si svolgono tutte all’incanto, cioè con offerta pubblica e palese pronunciata dai singoli e potenziali acquirenti. Il bene non viene assegnato dal Tribunale quando l’offerta più alta è inferiore della metà rispetto al prezzo di perizia o prezzo base. Quando, invece, questa è inferiore di 7/10 rispetto alla base d’asta, il proprietario o il creditore hanno la facoltà di rifiutare l’offerta. Se dopo due udienze, non si giunge all’aggiudicazione dell’immobile, nelle udienze successive non si avrà più un limite minimo di prezzo ed il valore dell’immobile, comunicato ad apertura della gara, non corrisponderà a quello determinato in sede di perizia, ma ad uno diverso, determinato tenendo conto dei diritti reali dell’immobile iscritti al catasto e del prezzo di acquisto da pagare in contanti. Dalla somma di questi due valori si otterrà il valore dell’immobile. Alle aste si può partecipare qualificandosi con documento di identità. Lo stesso bene può essere comprato da diversi offerenti, che devono però essere tutti presenti all’asta ed indicare ognuno la quota immobiliare da comprare. Le aste immobiliari tedesche si distinguono per l’estrema chiarezza e trasparenza delle operazioni. I dati dell’immobile ed il valore della perizia possono essere consultati in Tribunale. I proprietari e creditori hanno la facoltà di richiedere agli offerenti un deposito cauzionale pari al 10% del valore di mercato dell’immobile. La cauzione deve essere versata almeno tre giorni prima dell’inizio dell’asta. All’atto dell’aggiudicazione, la somma versata, sarà decurtata dal saldo e restituita agli altri offerenti.


ASTE GIUDIZIARIE A BERLINO VANTAGGI


Comprare casa a Berlino, ad un’ asta giudiziaria, permette di ottenere un immobile ad un costo inferiore del 30% rispetto al reale valore di mercato. Tramite asta si possono comprare case a meno di 1000 euro al metro quadro, con rendimenti annui che oscillano tra il 7 ed il 10 per cento. Comprando all’asta si risparmia anche sui costi del notaio ( in media il 2% del valore dell’immobile) e sui compensi per gli intermediari immobiliari che possono sfiorare anche il 7% del prezzo di acquisto. In Germania, infatti, i compensi agli intermediari vengono pagati dalla parte acquirente.


ASTE FALLIMENTARI


Ad un’asta giudiziaria, si comprano generalmente immobili di proprietà di banche creditrici che mettono in vendita dei beni di terzi, dati a garanzia di mutui ipotecari. Il caso più comune, è quello del fallimento di un’azienda che non è riuscita, per fattori contingenti e spesso non dipendenti dalla sua volontà ad onorare i suoi debiti. In questi casi sfortunati, la banca si rifà sui beni del debitore, mettendo in vendita oggetti e beni ( anche immobili) che quest’ultimo aveva offerto in garanzia. Molti immobili provenienti dalle aste fallimentari vengono venduti in blocco, si tratta di case, ma anche di interi palazzi ed uso ufficio, magazzini, appartenuti ad aziende disgraziatamente incappate nel dramma del fallimento. L’acquisto di questi stock comporta gli stessi vantaggi della procedura descritta al precedente paragrafo, ma di solito è più adatto ad investitori con capacità finanziarie di almeno un milione di euro.


Tratto dall'articolo di Rosalba Mancuso (Quinta Puntata)